Achtung! Achtung: Artikel für den Untermieter
Da die Wohnungssituation in Deutschland angespannt ist, kommt es häufig zur Untervermietung im Wohnraum. Die Mieten sind auch ja hochgestiegen, dass es mehr Sinn macht einen Raum in deiner Wohnung unterzuvermieten, um die Miete am Monatsende zahlen zu können. Für manche ist das der Grund für die Untervermietung und für andere wollen sie einfach etwas mehr Geld in der Tasche haben.
Was ist aber ein Untermietvertrag?
Ein Untermietvertrag wird zwischen dem Hauptmieter und einem Untermieter geschlossen. Der Vermieter des Untermieters ist somit selbst Mieter des Mietgegenstands. Das heißt, als Untermieter hast Du keinen Vertrag mit dem Eigentümer, bzw. Vermieter der Wohnung, sondern nur mit dem Hauptmieter. Ein Untermietvertrag ist kein eigenständiger Mietvertrag.
Im Verhältnis zum Untermieter ist der Hauptmieter zunächst einmal ein ganz normaler Vermieter. Es gelten die gleichen gesetzlichen Regelungen wie in jedem anderen Mietverhältnis.
Besonderheiten gibt es bei der Kündigung. Häufig gibt es zwischen Hauptmieter und Untermieter keinen schriftlichen Mietvertrag. Auch mündlich abgeschlossene Mietverträge sind gültig. Ich empfehle jedoch dringend, in jedem Fall auch Untermietverträge schriftlich zu vereinbaren. Zum einen lassen sich mündliche Vereinbarungen im Streitfall oft nicht beweisen. Zum anderen sind klare Regelungen zu Beginn des Mietverhältnisses wichtig. Spätere Streitigkeiten darüber, was man genau vereinbart hatte, können, gerade wenn man in derselben Wohnung zusammenlebt, für beide Seiten sehr unerfreulich sein.
Du musst hier aufpassen. Zwischen Untermieter und Vermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Ansprüche aus dem Untermietverhältnis können nur an den Hauptmieter gerichtet werden. Endet das Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter, hat der Vermieter einen direkten Anspruch auf Räumung der Wohnung auch gegen den Untermieter.
Auch wenn der Untermieter die Miete direkt an den Vermieter zahlt, entsteht kein Mietverhältnis zwischen ihm und dem Vermieter, es besteht kein Recht darauf, den Hauptmietvertrag zu übernehmen. Nur in Ausnahmefällen, in denen der Vermieter weiß und billigt, dass der Untermieter die Wohnung allein bewohnt und alle die Wohnung betreffenden Angelegenheiten nur noch mit ihm regelt, kann man von einem Mietverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter ausgehen.
Deine Rechte und Pflichten als Untermieter
Wie jeder Vertrag ergibt sich aus dem Untermietvertrag Rechte und Pflichten. Untermieter haben im Prinzip dieselben Rechte und dieselben Pflichten wie Hauptmieter. Also, wenn vertraglich vereinbart ist, musst Du als Untermieter auch Kaution leisten; weiterhin musst Du deiner Obhutspflicht nachkommen.
Gemäß deutschen Gesetz unterliegt Untermietung der Genehmigung des Vermieters. Also sorge dafür als werdender Untermieter, dass dein Untervermieter die Genehmigung von seinem Vermieter hat, die Wohnung an Dich unterzuvermieten.
Die folgenden Unterlagen, bzw. Beweise soll dein Untervermieter Dir vorzeigen.
- Genehmigung von dem Vermieter
- Gültigen Untermietvertrag mit einer Option zur Anmeldung bei der Stadtverwaltung
Ein rechtlich gültiger Mietvertrag soll die folgenden Informationen enthalten, bzw. diese Information dürfen in Ihrem Vertrag nicht fehlen:
- Name des Hauptmieters
- Name des Untermieters
- Adresse der Mietwohnung
- Beschreibung der Mietsache: Welche Räumlichkeiten sind nur dem Untermieter zugänglich, und welche für alle?
- Dauer der Untervermietung
- Höhe der Miete und Betriebskosten
- Höhe der Kaution
- Kopie der schriftlichen Erlaubnis des Vermieters
- Anzahl der überlassenen Schlüssel zur Wohnung bzw. den Räumlichkeiten
- Vereinbarte Kündigungsfrist
- Datum
- Unterschrift des Haupt- und Untermieters
Wenn dein potenzieller Untervermieter Dir diese Unterlagen nicht zur Verfügung stellen kann, empfehle ich Dir die Wohnung nicht zu mieten. Als kleiner Tipp: Lass immer deinen Untermietvertrag prüfen, wenn Du nicht so gut Deutsch kannst. Unterschreiben gar nichts, wenn viele Stellen für Dich unklar sind.
Kündigung des Untermietverhältnisses
Im Wesentlichen richtet sich die Kündigung des Untermietverhältnisses nach denselben rechtlichen Vorschriften wie in jedem anderen Mietverhältnis. Insbesondere müssen Kündigungen schriftlich erklärt werden und beide Seiten müssen sich an die vereinbarten oder gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen halten. Kündigt der Hauptmieter, so muss er ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietvertrages haben und dies erläutern. Erhält er seinerseits von seinem Vermieter eine wirksame Kündigung oder machen es veränderte Lebensumstände für ihn unzumutbar, den Hauptmietvertrag fortzuführen, so kann damit ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Untermietverhältnisses begründet werden. Macht der Untervermieter sein Sonderkündigungsrecht gebraucht bedarf der Kündigung des Untermietvertrages keiner Begründung.
Ist beim Zusammenleben in derselben Wohnung der Wohnraum möbliert untervermietet, gelten wieder andere Regelungen. Hier bedarf die Kündigung des Hauptmieters keiner Begründung.
Darüber hinaus verkürzen sich die Kündigungsfristen. Die Kündigung kann im Regelfall bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats erklärt werden. Allerdings gelten die kurzen Kündigungsfristen nicht, wenn die möblierte Wohnung an eine Familie untermietet wurde.
Ist möblierter Wohnraum an Dich untervermietet, lebt der Hauptmieter jedoch in einer anderen Wohnung, dann gelten die normalen Kündigungsregelungen und -fristen! Untermietung ist an sich eine gute Sache, wenn das Alleinwohnen für eine zu teuer wäre ist die Untermietung die beste Lösung in so einer Situation. Sie ist aber auch nicht ohne. Du, als Untermieter musst Du immer aufpassen, dass keinerlei andere Kosten auf Dich abwälzen werden, die gar nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben.
