Was definiert Sondereigentum rechtlich? #

Sondereigentum sind die Räume einer Wohnung sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, entfernt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 5 WEG).

Welche Teile einer Wohnung sind zwingend Sondereigentum? #

Innenausbau: Tapeten, Wand- und Deckenputz, Bodenbeläge (Laminat, Fliesen, Teppich).

Nicht tragende Innenwände: Wände, die keine statische Funktion für das Gebäude haben.

Innentüren: Alle Türen innerhalb der Wohnung.

Sanitärobjekte: Badewannen, Waschbecken, Duschen und WCs.

Was ist mit Einbaumöbeln und Einbauküchen? #

Diese sind vollumfänglich Sondereigentum, da sie bewegliche Sachen sind oder nur vorübergehend mit dem Gebäude verbunden werden.

Gehören Heizkörper zum Sondereigentum? #

Ja, Heizkörper und deren Anschlussventile innerhalb der Wohnung gelten als Sondereigentum. Die Steigleitungen und die zentrale Heizungsanlage hingegen sind Gemeinschaftseigentum.

Sind Strom- und Wasserleitungen Sondereigentum? #

Nur ab dem Punkt, an dem sie ausschließlich die jeweilige Wohneinheit versorgen (meist ab dem Abzweig vom gemeinsamen Strang bzw. ab dem Zähler). Alles davor ist Gemeinschaftseigentum.

Können Fenster Sondereigentum sein? #

Nein. Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum, da sie die Außenhülle des Gebäudes bilden. Auch wenn die Teilungserklärung die Kostenlast dem Eigentümer auferlegt, bleibt die Substanz Gemeinschaftseigentum.

Wer haftet für Schäden, die im Sondereigentum entstehen? #

Der jeweilige Sondereigentümer haftet selbst, wenn die Ursache im Sondereigentum liegt (z. B. eine defekte Silikonfuge an der Dusche). Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum (z. B. Rohrbruch in der Hauptleitung), haftet die Gemeinschaft.

Darf ich im Sondereigentum alles ohne Zustimmung umbauen? #

Ja, solange die Maßnahmen die Statik (tragende Wände), das äußere Erscheinungsbild oder die gemeinschaftlichen Leitungen nicht berühren. Ein Wanddurchbruch bei einer tragenden Wand ist beispielsweise ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum.

Ist die Wohnungseingangstür Sondereigentum? #

Nur die Innenseite der Tür. Die Außenseite und der Türrahmen sind Gemeinschaftseigentum, da sie das Erscheinungsbild des Treppenhauses (Gemeinschaftseigentum) prägen.

Sind Keller- oder Dachbodenräume Sondereigentum? #

Nur wenn sie in der Teilungserklärung ausdrücklich als Sondereigentum ausgewiesen sind und als „abgeschlossen“ gelten (feste Wände, eigene Tür). Andernfalls handelt es sich oft nur um ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen.