Welches Stimmrechtsprinzip gilt in unserer kleinen WEG? #

Das hängt von Ihrer Teilungserklärung ab. Es gibt drei gängige Modelle:

1. Kopfprinzip (Gesetzlicher Standard): Jeder Eigentümer hat genau eine Stimme, egal wie viele Wohnungen er besitzt (§ 25 Abs. 2 WEG).
2. Objektprinzip: Eine Stimme pro Einheit. Wer zwei Wohnungen besitzt, hat zwei Stimmen.
3. Wertprinzip: Das Stimmgewicht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen (MEA). Wer die größte Fläche hat, entscheidet am meisten mit.

Darf ein Eigentümer bei allen Themen mitstimmen? #

Nein, es gibt das sogenannte Stimmverbot (§ 25 Abs. 4 WEG). Ein Eigentümer darf nicht mitstimmen, wenn der Beschluss ihn persönlich betrifft, zum Beispiel:

• Bei der Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn.
• Bei seinem eigenen Ausschluss aus der Gemeinschaft.
• Bei dem Abschluss eines Vertrages mit ihm (z.B. wenn ein Eigentümer gleichzeitig Handwerker ist und den Auftrag der WEG erhalten soll).

Was gilt bei einer Erbengemeinschaft oder Ehepaaren? #

Gehört eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam (z.B. einem Ehepaar), haben sie dennoch nur gemeinsam eine Stimme. Sie müssen sich vor der Abstimmung einig sein. In kleinen WEGs ist es wichtig, dass bei Abwesenheit eines Partners eine Vollmacht des anderen vorliegt, um Zweifel an der Gültigkeit der Stimme zu vermeiden.

Was tun, wenn in einer 2-Personen-WEG keine Einigung erzielt wird? #

In einer Zweier-Gemeinschaft bedeutet jede Gegenstimme eine Blockade. Wenn eine notwendige Maßnahme (z.B. Dachreparatur) abgelehnt wird, kann jeder Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage einreichen. Das Gericht entscheidet dann anstelle der Eigentümer. Als Verwalter versuchen wir hierbei stets, im Vorfeld durch neutrale Beratung zu vermitteln, um hohe Gerichtskosten zu vermeiden.

Können wir das Stimmprinzip einfach ändern? #

Eine Änderung des Stimmrechts (z.B. vom Kopfprinzip zum Wertprinzip) erfordert in der Regel eine Änderung der Teilungserklärung. Da dies notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden muss, ist es mit Kosten verbunden. In kleinen WEGs kann dies aber langfristig für mehr Gerechtigkeit und weniger Streit sorgen.

Sind digitale Abstimmungen in kleinen WEGs zulässig? #

Ja, die WEG-Reform erlaubt es, Eigentümern die Online-Teilnahme an Versammlungen per Beschluss zu ermöglichen. Die Versammlung findet dann hybrid statt. Das Stimmrecht wird einfach digital ausgeübt. Reine Online-Versammlungen sind jedoch nur unter sehr engen Voraussetzungen (meist Allstimmigkeit) möglich.

Wie funktioniert das Stimmrecht beim „vereinfachten Umlaufbeschluss“? #

Normalerweise müssen bei einem Umlaufbeschluss (per E-Mail oder WhatsApp) alle zustimmen. Die Eigentümer können aber für bestimmte Themen (z.B. Reparaturen bis 1.000 €) beschließen, dass künftig eine einfache Mehrheit im Umlaufverfahren ausreicht. Das macht kleine WEGs extrem schnell und handlungsfähig.