Gelten im Gewerbe die gleichen Regeln wie bei Wohnraum? #

Nur bedingt. Während bei Wohnraum die Betriebskostenverordnung (BetrKV) oft automatisch als Standard gilt, dient sie im Gewerbemietrecht eher als Orientierungshilfe. Entscheidend ist allein, was im individuellen Mietvertrag steht. Fehlt eine Vereinbarung, trägt der Vermieter die Kosten.

Welche Kosten sind im Gewerbe zusätzlich umlagefähig? #

Im Gegensatz zur Wohnung können im Gewerbe (bei entsprechender Vereinbarung) auch folgende Kosten umgelegt werden:

• Verwaltungskosten: Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung.
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Reparaturen an Gemeinschaftsanlagen (z. B. Aufzug, Sprinkleranlage).
• Bewachung & Sicherheit: Objektschutz oder Pförtnerdienste.
• Center-Management: Bei Ladenlokalen in Einkaufszentren.
• Wartung technischer Anlagen: Auch solche, die nicht im Standard-Katalog der BetrKV stehen.

Müssen Reparaturkosten (Instandsetzung) begrenzt sein? #

Ja. Damit die Klausel wirksam ist, muss bei Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten im Vertrag fast immer eine Kappungsgrenze (Höchstgrenze) vereinbart werden (z. B. 10 % der Jahresbruttokaltmiete). Ohne eine solche Begrenzung ist die Klausel oft unwirksam, da der Mieter sonst ein unkalkulierbares Risiko tragen würde.

Reicht der Verweis auf ,,sämtliche Betriebskosten“? #

Nein. In der Regel ist ein pauschaler Verweis auf „alle Nebenkosten“ zu unbestimmt. Der Vermieter sollte:

• Entweder auf die BetrKV verweisen (für die 17 Standard-Arten).
• Zusätzliche Kosten (wie Verwaltung oder Instandhaltung) explizit einzeln benennen.

Wie sieht es mit der Umsatzsteuer aus? #

Das ist ein großer Unterschied zum Wohnraum: Wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat (was im Gewerbe üblich ist), müssen die Betriebskosten netto zzgl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer (z. B. 19%) ausgewiesen werden.

Welche Fristen gelten für die Abrechnung? #

Anders als im Wohnraummietrecht (wo der Vermieter nach 12 Monaten seine Ansprüche verliert) gibt es im Gewerbe keine gesetzliche Ausschlussfrist von 12 Monaten.

• Aber: Es gilt die vertragliche Vereinbarung. Meist wird auch hier eine 12-monatige Abrechnungsfrist gewählt.
• Verjährung: Ansprüche aus der Abrechnung verjähren nach der Regelverjährung von 3 Jahren.

Was passiert bei ,,Mischnutzung“ (Gewerbe & Wohnraum im Haus)? #

Befinden sich im Haus sowohl Wohnungen als auch Gewerbe, muss der Vermieter oft einen Vorwegabzug vornehmen. Das ist nötig, wenn das Gewerbe (z. B. eine Gastronomie) deutlich mehr Kosten verursacht (z. B. höhere Müllgebühren oder Wasserverbräuche) als die Wohnmieter, damit diese nicht unangemessen belastet werden.