Was gilt als bauliche Änderung? #
Bauliche Änderungen sind alle Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Sie verändern die Substanz, die Nutzung oder das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage langfristig (§ 20 Abs. 1 WEG).
Welche Zustimmung ist für eine bauliche Änderung erforderlich? #
Grundsätzlich (Normale Maßnahmen): Für die meisten baulichen Änderungen am Gemeinschaftseigentum ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich (§ 20 Abs. 1 WEG). Die frühere, strengere Regelung der doppelt qualifizierten Mehrheit ist entfallen.
Ausnahmen (Privilegierte Maßnahmen): Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Änderungen verlangen, die einem der folgenden Zwecke dienen (§ 20 Abs. 2 WEG):
- Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Barrierefreiheit, z.B. Treppenlift).
- Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (E-Ladesäulen/Wallboxen).
- Einbruchsschutz.
- Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaser).
Bei diesen privilegierten Maßnahmen muss die Gemeinschaft zustimmen (Anspruch auf Gestattung), sofern die Maßnahme angemessen ist und der Eigentümer die Kosten trägt.
Was sind die Grenzen der Beschlussfassung? #
Auch mit Mehrheitsbeschluss dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden, wenn sie (§ 20 Abs. 4 WEG):
- Die Wohnanlage grundlegend umgestalten.
- Einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen.
Ein Rückbau kann verlangt werden, wenn eine bauliche Änderung ohne den erforderlichen Beschluss eigenmächtig vorgenommen wurde.
Gibt es Besonderheiten in der ,,kleinen WEG“ (z.B. Doppelhaus)? #
Teilungserklärung: In sehr kleinen WEGs (z.B. Doppelhäuser) kann die Teilungserklärung oftmals vorsehen, dass die Eigentümer bezüglich ihres Hausteils weitgehend autonom agieren können, fast wie Alleineigentümer. Solche Regelungen können die gesetzlichen Zustimmungsanforderungen (teilweise) ausschließen. Prüfen Sie immer zuerst die Teilungserklärung!
Abweichende Verteilung: Die Eigentümer können eine abweichende Kosten- und Nutzenverteilung beschließen (§ 21 Abs. 5 WEG). Dies muss aber dem Minderheitenschutz Rechnung tragen – einem Eigentümer, der nach Gesetz keine Kosten tragen müsste, dürfen durch Beschluss keine Kosten auferlegt werden.
Wer trägt die Kosten der baulichen Änderung? #
Die Kostenverteilung hängt von der Art des Beschlusses ab (§ 21 WEG):
| Art der Baulichen Veränderung | Kostentragung | Rechtsgrundlage |
| Auf Verlangen eines Einzelnen (auch privilegierte Maßnahmen) | Alleinig durch den verlangenden Wohnungseigentümer. | § 21 Abs. 1 WEG |
| Gemeinschaftsbeschluss (nicht privat verlangt) | Alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, wenn… | § 21 Abs. 2 WEG |
| a) … mit einer qualifizierten Mehrheit (mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen UND mehr als 50% aller Miteigentumsanteile) beschlossen, und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. | § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG | |
| b) … sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. | § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG | |
| Alle anderen Beschlüsse (z.B. einfache Mehrheit, nicht amortisierend) | Nur die Wohnungseigentümer, die zugestimmt haben. | § 21 Abs. 3 WEG |
Wichtig: In einer kleinen WEG (z.B. nur zwei oder drei Parteien) kann die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 3 WEG (nur zustimmende Eigentümer tragen die Kosten) häufiger zum Tragen kommen.
Keine Antworten